不動產買賣的糾紛產生,大多為簽定道路用地買賣合約前細節溝通不完全,預防更勝於治療,當糾紛產生仲介公司、業務、代書、都有連帶責任,所以經由大品牌仲介公司交易也對買賣雙方更加有保障,品牌大承擔的責任才大,縱使業務有重大疏失,也不至於關門大吉撒手不管,以下為買賣應土地注意事項: 買賣注意事 簽定買賣合約,除了找商譽較好的大品牌仲介公司、代書與備齊基本簽約用資料身分證、權狀、印章等資料以外,仍需要注意幾點 : 一 合約審閱 基本過戶流程:簽約、備件(用印)、完稅、交地。 辦理流程時間與款項比例皆很重要,務必於簽約前溝通協調好付款方式與買賣條件再簽訂買賣合約。
全國土地使用類別有哪些? 類別 法令 約佔全國土地面積的 % 數 都市土地(都內) 依都市計畫法買賣道路用地管制 13% 國家公園土地 依國家公園法管制 9% 非都市土地(都外) 依區域計畫法管制 78% (除了都市土地及國家公園以外的土地) 許多投資土地的人會把焦點放在「都外」土地,因為「都內」土地較少,能獲利的空間也有限,但「都外」土地有許多法規限制,若是沒有搞清楚就容易吃大虧,違法被罰。 非都市土地的「使用分區」與「使用地類別」 「都外」使用分區有 11 種: 特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區。(點我看區域計畫法施行細則第 11 條了解更多) 「都外」使用地類別有 19 種:甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。(點我看區域計畫法施行細則第 13 條了解更多) (3) 現場探勘現場探勘最主要的目的是「確認行情」。找到土地的正確位置後,比較周遭實際行情,可以利用實價登錄輔助,或者拜訪附近的房仲公司打聽。 ps. 在比價時,要注意兩土地的使用分區和類別是否雷同,如果相差甚遠,價格也許差距很大而不準確,沒有參考價值!
1.地方政府自己編預算,以競價採購機制,出價最低者優先價購。 2.由地方政府成立財團法人,道路用地地方政府每年編列一定預算,設定競價機制,由地主參與競標,以最低價格得標,財團法人向地主購買後,依相關規定捐贈給地方政府。 配合財政部將從明年起,關閉依公告現值將既成道路捐給政府抵稅大門,競價收購機制也從明年起啟動配套實施。鼓勵擁有既成道路地主,透過競價將土地折價出售給政府,以解決政府付不出3,4兆元收購既成道路的難題。 相關官員表示,鑽稅法漏洞的「捐地節稅」,一直非常盛行。若干繳稅大戶常以約公告現值1、2成的低價向既成道路地主收購土地,再依公告現值捐給政府抵稅,賺取其中可觀差額。以財政部資料顯示,政府去年光是這部分的損失就高達220億元。 道路用地抵繳遺產稅:
買屋民眾若擔心房屋基地屬於道路預定地的一部分,可房屋所在區域的地政事務所調閱「建物登記簿謄本」,再向各縣市政府或鄉鎮市公所調閱「都市計劃土地使用分區證明」,比對一下,可看出房屋是否座落於計劃道路用地。若閱讀上有困難,可以現場請行政人員幫忙解析。 透過仲介買賣二手屋,通常業者負責將「房屋現況平面圖」(格局圖)與當地地政事務所「建築物平面圖」比對,實際面積也可經由丈量測得,若與地政事務所版本有誤差,極可能房屋格局結構曾變動。鑑定或估價公司也會調閱登記簿謄本,調查所有權人是誰、有無抵押權設定,並比對是否與房屋現況符合。 21世紀不動產法務部經理邱創智則表示,收購道路用地房屋若位於計劃道路上,該屋坐落的土地謄本一定會記載其為「公共設施保留地」,亦即依照都市計劃應徵收而未徵收的用地,且地主會有地價稅、土地增值稅等優惠,「所以屋主絕對知情。」 邱創智說,房屋位於道路預定地雖不像具體瑕疵般立即發生,短期內對屋主權益可能無太大影響,但賣方與仲介仍對此風險負有告知義務。買方若交屋後才知情,可向賣方主張「不完全給付」之債務不履行的損害賠償,又因這樣的瑕疵難以彌補,通常可主張直接解約;仲介則因未盡調查與告知義務,同樣須負擔損害賠償責任。 投資法拍土地時,「路權」是必要的考量之一,無論想投資什麼樣的土地,通行(ex: 怎麼連接到公路?…)或建築開發(ex: 怎麼申請建築線、取得建照、使用執照?…)都必須審慎規劃。 如果沒有搞懂,很可能會額外將大把時間和金錢花在調解訴訟,『不能通行』、『無法順利如期開發』隨即就像野火般狂燒錢,若是你的資金不夠多,可能每天都焦慮到爆炸! 此外,道路用地在法拍土地案件中占了不小的比例,有些專家會特別鑽研這一領域投資並獲利。
第七百七十九條第四項規定,於前項情形準用之。 如果可以行使袋地通行權,就能化危機為商機,土地就有投資並獲利的機會。(點我了解更多袋地通行權) 不過,買賣道路用地因為通過鄰地會造成鄰地所有權人損害,擁有通行權的人應給予補償,目前民法並沒有規定補償的標準,在實務上需以所有權人受損害的程度來判定,而通行權人因通行而得到的利益,不能作為補償的標準! (2) 是否為「法定空地」? 法院查封不動產時,不見得會清查土地是否為法定空地,而法定空地不能分割。所以,不能只依賴法拍公告上的資訊來判斷,最好在投標之前申請謄本,仔細看清楚有沒有相關註記。 民國 103 年來,地政機關逐步清查,對建管處建照資料,法定空地註記在謄本,建立「套繪管制」。若無註記,不代表無套繪,須由所有權人向建管處申請查知。 被套繪的土地謄本上通常會註記「未經解除套繪管制,不得辦理分割」。ps. 如果是農地,可能額外還有「已興建農舍」的記載。 此外,民國 73 年 11 月 7 日之前,法定空地可以過戶到私人名下;在民國 73 年 11 月 7 日之後,才規定法定空地必須要社區所有人共同持分。
- Jan 17 Tue 2023 00:26
競價收購機制也從明年起啟動配套實施。鼓勵擁有既成道路地主,透過競價將土地折價出售給政府,以解決政府付不出3,4兆元收購既成道路的難題。 相關官員表示,鑽稅法漏洞的「捐地節稅」,一直非常盛行。若干繳稅大戶常以約公告現值1、2成的低價向既成道路地主收購土地
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