2、而且有公告現值,老人年金就不能領,各種福利隨著消失。 3、如果要容積移轉,道路用地地主要有一塊500平方米( 相當約151坪 )以上的建地(7/1號後改為1000m2)。 4、 道路用地地主賣出以後,建商是捐給當地政府,以換取容積移轉的獎勵,但對那塊地並不會有影響,很多人分配到的路地可能是在自己家門口,或者用來停車,不知 道的人會怕自己家門口會被封起來,或者是車也不能停了,其實是不會的,只要被規劃成道路,就沒有任何一個單位可以改變這個道路,這是人民的通行權力。 一 般仲介購買後在賣給建設公司,賺取差價,例如購入價是 30%的公告現值,但賣出賣 50%不等,意思就是說地主賣出土地,最後真正到建商手上已經經過好幾層,地主等於被剝削了好幾次,當然建設公司也有在購買土地,不過土地開發公司和很多 中間人都想賺取抽成,很競爭,所以很多人都被中間商以較低的價格收購了。 關於持分的問題,有些地主想要賣,但她不敢賣,可能是因為兄弟親戚的關係,但是其實路地的持分是可以直接買賣的,也不會影響其他持分人權益。
繳尾款其實很快,道路用地買賣開好支票後,到法院服務處辦理,然後由台灣銀行附設櫃台代收支票後,他會再開一張紅色的臨時收據,接下來就等法院通知領權利移轉書。 ps. 強烈建議一定要在投標前想好 7 天內能不能籌到尾款,如果繳不出來,法院會沒收保證金。有些人在得標後才急忙去找銀行問貸款或代墊款,結果發現錢來不及撥入帳,或後悔得標價太高,湊不夠數。 法拍屋怎麼買 法院點交執行交屋 法院點交流程 聲請第一次點交(遞點交狀) 如果你標到的是「點交」的房子,那麼在收到「權利移轉書」後,就可以向法院聲請第一次點交。 聲請完大概 10 天內,法院會發函通知(債務人會收到正本,得標人會收到副本),限債務人 15 或 20 日內自行搬遷交屋。 聲請第二次點交(履勘) 如果第一次點交通知的期限內,債務人仍未搬離,就再聲請第二次點交,即現場履勘。同樣也是大概 10 天左右,會收到法院發出的履勘通知。 履勘時,若發現債務人的物品還在,而且債務人也沒有到場的話,法院還會再給得標人和債務人(或現居者)約 20 天至一個月的時間去協調。 這段協調期間,通常得標人要拿出一筆搬遷費請債務人搬走,或者是給現居者最後找房子搬離的緩衝時間。
為了避免「容積不當買賣」炒作房價,政府推動「容積銀行」辦法予以規範,希望推動公賣容積,由政府主導,避免少數人把持利益;如此也有利於都市景觀及防、救災。 房價高漲,一般認為容積交易機制不透明是收購道路用地主因,因此,內政部推動「容積銀行」的概念,推動容積公賣。但政府推動容積公賣,也有引發精華地段容積下降,使得房屋戶數大減、房價更高昂的憂慮。 內政部發布「都市計畫法第83條之一條文修正條文」,未來公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值的建築,與歷史建築保存維護及公共開放空間之提供,可以用容積移轉方式辦理,包括以代金方式購買。 另內政部法規會訂出細則,明定上述容積移轉,如何以折繳代金方式辦理,除現行的捐贈公共設施保留地外,新增可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地;兩種辦法將採雙軌制,建商可採取利益較大者執行。 都市計畫容積移轉中,有關公共設施保留地,可用代金方式取得容積,將以總開發建築容積 30%為限,並交由各縣市政府,委託估價師決定定價,建商將估價提報各縣市政府,由後者委託三估價公司進行價格審核,如果其中兩個估價單位價差逾 20%,就需重新估價,再由各縣市政府決定最後價格。 如何確保容積移轉價格是要用公告現值、市價或競標方式,真的要看市場機制,政府無法明訂,不過未來會設計容積價格試算基準。 透天厝空間寬敞又有較大的土地,保值性比大樓、公寓、華廈還得好,導致有不少人願意砸大錢買透天厝,不過透天厝也有不少問題,有網友在網路上發文,表示自己居住的社區因改建而產生了許多紛爭,其中一項紛爭為道路持分,路權由60家住戶共同持分,想要改建還需經過其他的住戶同意,可說是相當棘手且麻煩的事。 道路持分、持分道路、持分道路用地、路地持分要等到政府徵收,皆為未知數,建議透過民間辦理持分貸款,取得一筆資金靈活的運用會更加簡單且快速。
(13) 未拍賣建物的土地? 若想標的土地上有建物,但該建物未列入拍賣,通常得標後會面臨 2 種情況: 得標後,可請求拆屋還地。 得標後,土地被房屋買賣道路用地壓一輩子。 造成這 2 種不同情況的關鍵在於「地上權」,即為「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」,地上權分作「一般地上權」與「法定地上權」。 而「土地被房屋壓一輩子」是最糟的情況,是因「法定地上權」導致,所以,投標之前千萬、千萬、千萬(很重要所以說 3 次)要查仔細! 比較表 一般(意定)地上權 法定地上權 地上權期間 定期 不定期,直到建物滅失為止 權利歸屬 人對土地 房屋對土地 可否增建 可 不可,只能適度修繕 如何產生 租地建屋 房地曾屬同一人所有 一般(意定)地上權 道路用地買賣必須雙方偕同到地政機關完成設定登記,才能生效,登記未完成前,即使雙方契約約定也不會產生地上權。
規範不健全 容積銀行穩贏 該案就是國泰建設內湖五期道路用地的新推案「國泰沐善」,根據高源不動產估價師事務所估價師陳碧源以近2年當地公告地價推算,容移行情約只剩移入基地公告現值約1.265到1.457倍間,相較於2013年,房市景氣仍在高檔盤旋時期,捐道路地換容積的行情高達公告現值約兩倍的水準,已大跌約25%以上;但這只是容積賣價,進一步考量容積銀行居中的獲利空間、容移一半須改繳代金,導致道路地需求減半、地主急於在期限前求售,以及景氣不佳等利空因素,陳碧源認為,當前可捐地換容積的道路地行情應已跌到腰斬以下的慘況。 難怪不只國泰建設協理林清樑說,「我們是去年買的,但現在民間交易都低於這個行情,算是買貴了!」堪稱容移祖師爺、有富建設董事長洪村騫也說,「現在景氣不好,沒這個行情!」 「都市計畫一劃,原本價相同的土地,變建地的地主資產水漲船高,變道路地的地主卻是資產嚴重縮水,甚至就連政府徵收的錢都拿不到;長年都沒錢徵收,其後才有捐地換容積的變通方式作為補償措施,沒想到為了怕仲介賺錢,政府又回來做莊賣容積。結果建商買容積成本變便宜,地主資產卻大幅縮水,買賣道路用地這難道不是壓榨地主、圖利建商及特定人的政策!」一位長年專營道路地、據傳因此損失上看10億元的仲介大王,氣憤地談起道路用地的演變,他還質疑,「捷運開發的土地可以用公告土地現值的2、3倍徵收,為什麼徵收計畫道路用地就不用?」 Mute全國私有道路用地地主權益促進會祕書長李奇昱也痛批,「這對地主太不公平!」並指出,目前正在積極爭取取消3年《落日條款》,維持一定的市場流通性,要求每年的代金收入,至少一半用來合理價購未徵收道路與既成巷道,且不應只價購15米以上道路用地,也應納入15米以下道路地。 容積銀行的設置,主要是杜絕容積仲介居中牟取不當暴利,但現行規範不健全也是事實。一位建設公司主管指出,在台北市容積銀行的規範中,必須在當地有未徵收道路用地才能賣容積,但卻未訂定賣容積後必須限時收購道路用地,也沒有出售容積的總量管制,形成「只要不收購就能無限賣容積」的政策巧門,這讓台北市容積銀行處於就算不收購道路地也沒關係的優勢地位,等到《落日條款》後,容積銀行成為收購市場的唯一定價者,道路地地主最後只能任人宰割。 容移行情腰斬 地主氣壞了
- May 30 Tue 2023 23:44
就沒有任何一個單位可以改變這個道路,這是人民的通行權力。 一 般仲介購買後在賣給建設公司,賺取差價,例如購入價是 30%的公告現值,但賣出賣 50%不等,意思就是說地主賣出土地,最後真正到建商手上已經經過好幾層,地主等於被剝削了好幾次,當然建設公司也有在購買土地,不過土地開發公司和很多 中間人都想賺取抽成
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