第七百七十九條第四項規定，於前項情形準用之。 如果可以行使袋地通行權，就能化危機為商機，土地就有投資並獲利的機會。(點我了解更多袋地通行權) 不過，買賣道路用地因為通過鄰地會造成鄰地所有權人損害，擁有通行權的人應給予補償，目前民法並沒有規定補償的標準，在實務上需以所有權人受損害的程度來判定，而通行權人因通行而得到的利益，不能作為補償的標準！ (2) 是否為「法定空地」？ 法院查封不動產時，不見得會清查土地是否為法定空地，而法定空地不能分割。所以，不能只依賴法拍公告上的資訊來判斷，最好在投標之前申請謄本，仔細看清楚有沒有相關註記。 民國 103 年來，地政機關逐步清查，對建管處建照資料，法定空地註記在謄本，建立「套繪管制」。若無註記，不代表無套繪，須由所有權人向建管處申請查知。 被套繪的土地謄本上通常會註記「未經解除套繪管制，不得辦理分割」。ps. 如果是農地，可能額外還有「已興建農舍」的記載。 此外，民國 73 年 11 月 7 日之前，法定空地可以過戶到私人名下；在民國 73 年 11 月 7 日之後，才規定法定空地必須要社區所有人共同持分。
「有土斯有財」觀念深植人心，地上權與使用權近期推案較少，主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步，購買前得先思考房屋對自身價值何在，及財務能否應付貸款等問題。 [啟動LINE推播] 每日重大新聞通知國人最熟悉的買賣房屋模式是具有真實、政府核發的土地與房屋所有權狀，這類房屋可永久居住，且申請貸款時銀行擁有真正的債權，較容易取得貸款；每年繳納地價稅和房屋稅時，大都適用自用住宅的稅金比例，未來要轉手會因為地段、房屋品質、管理是否得當來評價房屋的價值及潛力。 購買擁有所有權的房屋最大的缺點、最受國人詬病之處就是房價貴，也因此興起了只有所有權房價6、7折的不含土地所有權，只有房屋所有權的「地上權房屋」，以及連土地和房屋所有權都沒有，只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，道路用地地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓，推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。 「產權可分割過戶(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，在使用期限內買賣交易還算單純；
玖、結論：1.土地所有權人及利害關係人以書面或言詞陳述之意見，本府會將處理情形列入會議紀錄，將於會後函寄各陳述意見之土地所有權人及利害關係人，並於本府、村里辦公處公告，處所住戶之適當公共位置及本府網站張貼公告周知。2.有關本案內容已於會場張貼書圖及向出席之土地所有權人、利害關係人及相關單位說明清楚，並充分了解本計畫之公益性及必要性。有關補償費用 於下次協議道路用地價購說明會向民眾簡報。台灣地狹人稠，很多屋主跟建商買的房子，是蓋在臨路一小段距離的位置，每天出路都得先經過額外舖設的小路才能到馬路上，住著住著突然收到附近地主信函及土地證明，強調地是他的，所有住戶想通行都要給付償金，此時該怎麼辦？ 如果私有土地實際是供公眾通行數十年的道路使用，法律上會被認定已有公用地役關係存在，地主的所有權行使也會受到限制，而且不能違反供公眾通行的目的。這些已變成道路用地的土地，如果政府機關為了有利於公眾的通行使用舖設柏油，也是合乎公共利益的行為，地主一樣要容忍。 這樣地主不是虧大了嗎？由於地主對於土地已無從自由使用收益，形成因為公益而犧牲自己財產上的利益，國家依法就必須辦理徵收補償，如果政府經費困難，也要訂定期限籌措財源逐年辦理或以其他辦法補償地主的損失。 實務上有個案例，地方政府為了地區發展進行都市重劃，其中有些土地被劃分為公共設施保留地，作為道路使用，之後建商在附近興建建案出售，並使用這塊地當住戶進出的通道。結果銷售時地主不知道，賣完後住戶紛紛入住通行，地主火了，向社區的每家住戶要求給付償金。 這個地主最後當然沒有成功，原因就在於地主的地是因為公法上的公用地役關係受到用途的限制，而不是因為住戶的通行權而受到限制，地主的損失應找政府補償，而不是找住戶求償。
為了避免「容積不當買賣」炒作房價，政府推動「容積銀行」辦法予以規範，希望推動公賣容積，由政府主導，避免少數人把持利益；如此也有利於都市景觀及防、救災。 房價高漲，一般認為容積交易機制不透明是收購道路用地主因，因此，內政部推動「容積銀行」的概念，推動容積公賣。但政府推動容積公賣，也有引發精華地段容積下降，使得房屋戶數大減、房價更高昂的憂慮。 內政部發布「都市計畫法第83條之一條文修正條文」，未來公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值的建築，與歷史建築保存維護及公共開放空間之提供，可以用容積移轉方式辦理，包括以代金方式購買。 另內政部法規會訂出細則，明定上述容積移轉，如何以折繳代金方式辦理，除現行的捐贈公共設施保留地外，新增可折繳代金給政府，由政府出面取得公共設施保留地;兩種辦法將採雙軌制，建商可採取利益較大者執行。 都市計畫容積移轉中，有關公共設施保留地，可用代金方式取得容積，將以總開發建築容積 30%為限，並交由各縣市政府，委託估價師決定定價，建商將估價提報各縣市政府，由後者委託三估價公司進行價格審核，如果其中兩個估價單位價差逾 20%，就需重新估價，再由各縣市政府決定最後價格。 如何確保容積移轉價格是要用公告現值、市價或競標方式，真的要看市場機制，政府無法明訂，不過未來會設計容積價格試算基準。 透天厝空間寬敞又有較大的土地，保值性比大樓、公寓、華廈還得好，導致有不少人願意砸大錢買透天厝，不過透天厝也有不少問題，有網友在網路上發文，表示自己居住的社區因改建而產生了許多紛爭，其中一項紛爭為道路持分，路權由60家住戶共同持分，想要改建還需經過其他的住戶同意，可說是相當棘手且麻煩的事。 道路持分、持分道路、持分道路用地、路地持分要等到政府徵收，皆為未知數，建議透過民間辦理持分貸款，取得一筆資金靈活的運用會更加簡單且快速。
依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知： 一、計畫道路：（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。 二、既成道路：(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。 其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，道路用地且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。 公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。 既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。 依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
留言列表
